Komu se vyplatí mimořádná splátka hypotéky a kdy raději spořit

Máte volných 200 000 Kč a hypotéku s úrokem 5 % ročně. Mimořádná splátka ušetří úrok z této částky, zatímco spoření vyplatí obvykle méně a výnos se zdaňuje. Přesto neexistuje odpověď platná pro všechny, protože záleží na smlouvě, rezervě a plánech. Na ilustračním příkladu níže projdeme výpočet a situace, kdy je lepší peníze použít jinak.

Ilustrační výpočet

Manželé mají zbývající jistinu 3 000 000 Kč, úrok 5 % ročně a mimořádnou splátku 200 000 Kč. Zhruba za rok ušetří na úroku asi 10 000 Kč (200 000 x 0,05). Čísla jsou zjednodušená a ilustrační.

Kdyby stejnou částku uložili na spoření s úrokem 3 %, získali by přibližně 6 000 Kč před zdaněním. Úrok z účtu se zdaňuje, takže čistý výnos bude nižší. Rozdíl ve prospěch splátky vychází na několik tisíc korun ročně.

Srovnání platí, dokud se úroky nemění. Po skončení fixace může úrok klesnout nebo vzrůst a výsledek se změní. Počítejte tedy s rozmezím, ne s jednou hodnotou.

Co říká smlouva a zákon

Možnost předčasné splátky upravuje smlouva i zákon o spotřebitelském úvěru. V době fixace může banka za splátku nad určitý limit požadovat poplatek nebo náhradu nákladů, po skončení fixace bývá splátka bez poplatku. Pravidla se mění a liší se mezi smlouvami, proto je ověřte.

Zeptejte se u banky na tři věci: kolik můžete splatit zdarma, co přesně stojí splátka nad limit a kdy fixace končí. Požádejte o odpověď písemně. Číslo na papíře je spolehlivější než slib po telefonu.

Zjistěte také, zda splátku banka uplatní na zkrácení doby, nebo na snížení měsíční splátky. Obvykle si to můžete vybrat. Rozhodnutí má dopad na celkové úroky.

Zkrátit dobu, nebo snížit splátku

Zkrácení doby ušetří nejvíc na úrocích, protože splácíte rychleji. Měsíční splátka zůstane stejná, což je výhodné, pokud ji bez potíží zvládáte. Hodí se, když chcete mít hypotéku co nejdřív splacenou.

Snížení splátky uleví měsíčnímu rozpočtu. Ušetříte méně na úroku, ale získáte volnější rozpočet. Je to rozumná volba, pokud očekáváte změnu příjmů, třeba rodičovskou dovolenou.

Pokud si nejste jistí, volte zkrácení a později případně požádejte o úpravu. Přesné podmínky se liší. Poraďte se s bankou nebo nezávislým poradcem.

Kdy raději nechat peníze stranou

Nejprve musí být hotová rezerva na nečekané události, zpravidla několik měsíčních výdajů. Peníze v hypotéce se zpět nedostanete, kdežto spořicí účet je dostupný. Příklad: pokud manželům auto praskne den po splátce, budou si půjčovat za vyšší úrok.

Také zvažte jiné dražší dluhy. Spotřebitelský úvěr nebo kreditní karta se splácí dřív, protože mívají vyšší úrok než hypotéka. Pořadí určuje cena peněz.

Vyplatí se i investice do vlastního vzdělání nebo do energetické úspory domu, pokud přinese vyšší efekt než ušetřený úrok. Zhodnoťte každou možnost čísly, ne pocitem.

Jak se rozhodnout v pěti krocích

1. Zkontrolujte, zda máte rezervu na několik měsíců výdajů.
2. Splaťte nejdřív dražší dluhy, než je hypotéka.
3. Zjistěte u banky podmínky mimořádné splátky a konec fixace.
4. Spočítejte úsporu na úroku a porovnejte s alternativou.
5. Rozhodněte, zda zkrátíte dobu, nebo snížíte splátku.

Pokud si nejste jistí, zvažte konzultaci s nezávislým finančním poradcem. Poradce nemusí přinést výhodu vždy, ale pomůže ověřit vaše výpočty. Hlídejte si, aby doporučení nebylo spojeno s prodejem produktu.

Můj tip: Doporučil bych si předem stanovit pravidelný termín, například konec roku, kdy zhodnotíte volné peníze a rozhodnete, kolik půjde na splátku. Jednou za rok zkontrolujete fixaci i rezervu. Tak se rozhodnete s chladnou hlavou, ne pod dojmem akce.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo financí ČR
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru